По сайту :

Чи варто купити нерухомість на Балі?Читати більше

Чи варто купити нерухомість на Балі?


Нерухомість в Словенії: що і де купують наші?Читати більше

Нерухомість в Словенії: що і де купують наші?

10 причин вибрати Дубай – погляд покупців нерухомостіЧитати більше

10 причин вибрати Дубай – погляд покупців нерухомості

Росіяни витісняють місцевих жителів з Гоа, скаржаться індійціЧитати більше

Росіяни витісняють місцевих жителів з Гоа, скаржаться індійці

В Європі цілі села здаються в оренду подобовоЧитати більше

В Європі цілі села здаються в оренду подобово

Румун побудував 'будинок інопланетянина' - дешево і зручноЧитати більше

Румун побудував "будинок інопланетянина" - дешево і зручно

У Франції продається 'село-примара' за 330 тисяч євроЧитати більше

У Франції продається "село-примара" за 330 тисяч євро

Охорона Абрамовича обходить будинки сусідів в Челсі, перевіряючи, що видно з їх віконЧитати більше

Охорона Абрамовича обходить будинки сусідів в Челсі, перевіряючи, що видно з їх вікон

Зниження цін на ринку житла погіршило купівельну спроможність багатьох американцівЧитати більше

Зниження цін на ринку житла погіршило купівельну спроможність багатьох американців

На місці знесеного готелю 'Росія' ще декілька років нічого не з'явитьсяЧитати більше

На місці знесеного готелю "Росія" ще декілька років нічого не з'явиться

В Арізоні продається печерний будинок з виглядом на Гранд-КаньйонЧитати більше

В Арізоні продається печерний будинок з виглядом на Гранд-Каньйон

У Москві продано рекордну кількість квартирЧитати більше

У Москві продано рекордну кількість квартир

У Китаї 30-поверхову будівлю побудували за 360 годин Читати більше

У Китаї 30-поверхову будівлю побудували за 360 годин

Глава американського іпотечного гіганта Fannie Maє йде у відставкуЧитати більше

Глава американського іпотечного гіганта Fannie Maє йде у відставку

Найдорожча квартира в Москві була продана за 50 млн. доларівЧитати більше

Найдорожча квартира в Москві була продана за 50 млн. доларів



Нерухомість в Чорногорії: криза і перспективи


Автор: Адмін
28 лютого 2012 р.


Нерухомість в Чорногорії: криза і перспективи Кілька років тому росіяни зробили вирішальні ставки на цю «темну конячку» на ринку нерухомості. Молода, але перспективна країна залучила величезну кількість росіян, що вкупі з кризою врешті-решт порушило крихку рівновагу.

Нерухомість в Чорногорії

Ні-ні, душевну рівновагу неквапливої Чорногорії порушити досить складно, але ситуація на ринку нерухомості країни помітно змінилася. Сьогодні ми спробуємо поглянути на чорногорську дійсність очима окремо взятих рієлторів. Перш за все, з'ясуємо, які райони країни були найбільш схильні до «атак» покупців нерухомості.

За словами Олени Утюмової з компанії «Алемар», фаворитами серед росіян стали Бечічі, Петровац, Ігало і Херцег-новини. Мала попит і нерухомість в Барі, Будві, Тіваті. А ось найпівденніший район чорногорського побережжя, що знаходиться поблизу кордону з Албанією, - Ульцинь – виявився непопулярним серед росіян. Причина: більшість місцевого населення – мусульмани.

Що стосується цін, то нерухомість в Чорногорії не можна назвати дешевою, на відміну, скажімо, від цін на квартиры в Житомире. За даними статистичного відомства країни, в 2011 році «квадрат» нового житла продавався в середньому за €1307. Об'єкти на побережжі оцінювалися набагато дорожче: у Барі - €1735, у Будві - €1702. При цьому треба розуміти, що загальнодержавна статистика – це лише усереднені дані. На практиці для придбання якісного об'єкту в розвиненому за чорногорськими мірками місті, на зразок Бару, треба мати біля €3 тис. за кв.м. В невеликих селищах (таких як Бечічі або Петровац) можна знайти житло дешевше – €1,8-2 тис. за «квадрат».

Таким чином, зрозуміло, що ціни на нерухомість в Чорногорії, перевершують болгарські або турецькі. Вони співставні з грецькими, іспанськими, в окремих випадках – італійськими. При цьому рівень розвитку сервісу і інфраструктури в Чорногорії поки набагато відстає від того, що ми бачимо в розвинених країнах Європи. Як на цьому ринку могла скластися подібна ситуація? Щоб розібратися, звернемося до минулого.

Чорногорія будинки«Наша компанія працює в Чорногорії з 2005 року. Ринок за цей час сильно помінявся. Країна теж. Колись це була республіка в союзній державі. Потім – референдум і відділення від Сербії. Безліч спроб систематизації юридичної системи і комп'ютеризації кадастрів, розробка урбаністичних планів. Це було дуже важливо для ринку, впливало на покупців і продавців, на ціни і попит», - розповідає керівник компанії Rentsale Юлія Тітова.

«Разом з тим я ніколи не забуду свого першого враження після першої поїздки в цю країну: «Трохи брудненько, трохи біднувато, але щось в цьому є». І ось це «щось», абсолютно нез'ясовне, перетворюється на прихильність на все життя, - признається Юлія Тітова. - За ці роки у нас була безліч клієнтів, які купили тут нерухомість, але незмінним залишається цей чорногорський магнетизм, нез'ясовний словами, усвідомлюваний на рівні емоцій і відчуттів. Кожного разу, показуючи слайди на презентації по Чорногорії, я розповідаю клієнтам, що жодна найкрасивіша фотографія не відображає дійсності, що реальність набагато перевищить очікування. Так воно і є».

За словами фахівця, в 2007-2008 роках, на піку розвитку місцевого ринку нерухомості, багато росіян перестали помічати цю дивовижну особливість Чорногорії. Люди бачили тільки скажене зростання цін і гналися за вдалими інвестиціями, що виражаються в абсолютних цифрах. Всі прагнули купити новобудову на початковому етапі і перепродати після завершення будівництва.

Для Сергія Іванова з компанії «Com Bi Com» найсумнішим залишається той факт, що надзвичайна затребуваність чорногорської нерухомості до кризи примусила місцевих жителів втратити пошану до «братів-русів» і навіть один до одного. Кожен намагався якомога більше нажитися на продажах і при цьому похвалитися перед сусідом перебільшеним заробітком. І навіть через рік після кризи пелена не спала з очей Чорногорії. Їх манія величі почала затихати тільки у 2011 році, вважає експерт.

«У Чорногорії росіяни раніше багато чого купували, в період буму. Зараз він пройшов – ринок нерухомості стоїть, йдуть невеликі продажі (одиниці) квартир від забудовників. Ціни впали, звичайно, але ще не співставні з болгарськими і турецькими. Багато довгобуду, недобуду, новобудов, що зависли. Кредитування немає, іпотека не працює. Закриваються магазини і фірми. Бюджети регіонів не виконуються, як підсумок – скорочення держслужбовців. Так би мовити, періодичне дихання хворого у відділенні реанімації», - з неприхованим смутком розповідає Сергій Іванов.

ЧорногоріяЙого колега Дмитро Шелякін з компанії «УПРАВДОМ» виглядає оптимістичнішим: «Поза сумнівом, ситуація на ринку в Чорногорії істотно відрізняється від рівня продажів пікового 2007 року. Але, якщо прийняти за точку відліку 2009 рік, як рік різкого зниження попиту, то ситуація на ринку з тієї миті радикально не змінилася. Переживши падіння, ринок нерухомості Чорногорії пройшов переоцінку часом і покупцем. Інтерес у росіян до житла в Чорногорії є. Не такий ажіотажний, як в докризові роки, але, проте, – стабільний і з невеликою тенденцією до зростання».

Дмитро відзначає, що зміни торкнулися швидше самих покупців, які тепер пред'являють дуже високі вимоги до об'єкту нерухомості при лімітованому бюджеті. Не багато компаній здатні утримати клієнтів з подібними запитами, тому для чорногорських рієлторських агентств час зараз не найпростіший. Проте такі покупці, подібно до «санітарів лісу», очищають ринок нерухомості країни від неконкурентоздатних компаній.

За словами Юлії Тітової, 2009 рік був провальним для ринку нерухомості Чорногорії. Покупці перестали міряти вкладення в нерухомість емоціями і кількість операцій різко впала. З 2010-го до третього кварталу 2011-го ринок стагнував. І лише до кінця минулого року почалося пожвавлення: продавці стримали свої амбіції (адже у 2008-2009 роках, коли у всьому світі говорили про кризу, Чорногорія вважала, що у них її немає і не буде), а покупці знову повернули свої погляди на слов'янську Чорногорію, оцінили її дійсну і глибинну привабливість.

«Допомогла, звичайно, нестабільність в Італії і Греції, – додає Юлія Тітова. – За статистикою нашої компанії, за листопад, грудень і січень по числу прийнятих в роботу заявок (не рахуючи дешевих об'єктів Болгарії і Німеччини) Чорногорія вийшла на перше місце. Ту ж статистику демонстрували осінні виставки по зарубіжній нерухомості».

При цьому пожвавилися покупці самих різних категорій. Як відзначають рієлтори, заявки поступають на підбір квартир як за €30 тис., так і за €500-800 тис. Будинки в Чорногорії росіяни шукають як за €80 тис., так і за €1,5-2 млн. При цьому основна маса покупців розглядають об'єкти в діапазоні від €50 до €500 тис.

Юлія Тітова: Ми самі змінилися разом з чорногорським ринком. Ще недавно там продавалися в основному новобудови, а сьогодні знову стали актуальними ділянки землі і будинки, що вимагають ремонту. Причому йдеться не про низький бюджет покупців, а про правильні стратегії капіталовкладень, актуальних сьогодні.

Особливість чорногорського ринку в тому, що якісних вілл, таких як в Греції, Італії, Іспанії, в Чорногорії в принципі дуже мало, при цьому вони дуже дорогі. В той же час є маса будинків, що вимагають ремонту або повної реконструкції за розумні гроші. Так, наприклад, набуваючи не найказковішого будинку з відмінним розташуванням за €400 тис., вклавши в нього €200 тис., зробивши з нього «цукерочку», можна або залишити його для собі і насолоджуватися унікальною віллою, або продати дорожче €1 млн.

Пляжі в ЧорногоріїЩо стосується осяжного майбутнього, при ситуації, що склалася, з проблемами в Єврозоні і падінням курсу євро, Дмитро Шелякін впевнений в невразливості Чорногорії як країни, в якій ще недавно в широкому тіньовому обігу були німецькі марки. «Для Чорногорії не складе великих труднощів вивести з обороту євро. Прозорлива і практична Чорногорія просто перепише ціни на дойч-марки з урахуванням вигідного для них курсу. Тоді як в країнах єврозони повернення до національних валют буде зв'язане з втратами, які будуть обумовлені курсовою різницею», - міркує фахівець.

Юлія Тітова також покладає великі надії на Чорногорію. «Для цього є найсерйозніші передумови, як на рівні емоцій, які випробовують сьогоднішні покупці, повертаючись з поїздок, так і на рівні сухих цифр, - пояснює експерт. - Ціни відповідають рівню 2006 року, а все-таки з тих пір багато води витекло: і дороги вишикувалися, і аква-парк, і маса інших елементів інфраструктури (хоча, звичайно, не тільки до Москви, але і до сусідньої Хорватії поки далеко), і законодавство стало більш систематизованим, і процедура покупки змінилася (тепер, як і в Європі, в Чорногорії всі операції проходять через нотаріусів). Одним словом, чорногорська нерухомість в 2012 році знову дуже актуальна».

Отже, експерти впевнені, що хворий азарт Чорногорії нарешті затихає. Ймовірно, через якийсь час росіяни знову будуть із задоволенням відвідувати цю країну і зустрічати колишні братерські відносини. Багато що залежить і від самих гостей: помірний попит і вдумливий підхід до вибору і придбання нерухомості допоможе уникнути чергової хвилі прагнення Чорногорії до легкої наживи.

Tags: , , ,

На головну


 

Copyright © 2010 Елітна нерухомість